249.史上最清晰房贷利率解读

大家好，欢迎来到千良互动，我是野人。自从上次千良做了这个《疯狂股市背后的经济原理》的节目之后，我就一直抱着私心，想和大家分享一些关于投资的看法。最近，行情不错，我作为投资小白也想尝试一下投资。于是我问自己，该买基金还是买股票，具体应该买什么呢？如果你没有什么经验，我的建议是先从购买基金开始尝试。基金的风险相对较小，可以有效规避个股波动带来的巨大风险。

至于具体该买什么，必须说明的是，我们没有资质和能力提供这方面的推荐，但我想分享一个可供参考的方法。我们可以借鉴一些投资达人买卖基金的经验。最近，我注意到京东金融推出了一个“基金十盘牛人榜”，这是一个按照收益金额和收益率排名的基金十盘收益排行榜。从这个排行榜上，我们不仅能看到排名靠前的投资大佬都具体买了哪些基金，还能了解到他们的投资金额、投资组合、买入时间及盈亏情况等交易细节。这对初学投资的朋友而言，帮助很大，可以学习和借鉴大牛的操作思路。

特别是对于刚入市的小伙伴，我们之前也强调过不要追涨杀跌，通过这个榜单，我们能够发现许多投资大佬在低点敢于买入，并坚持持仓。事实上，很多持仓几百万的人也并非一次性投入，而是采取定投策略，逐步建立仓位。这种通过时间来平滑投资风险的方式，对于投资小白来说，绝对是一个很好的入门参考。关于这个榜单的信息只要在京东金融APP上搜索“基金十盘牛人榜”就能找到，既方便又不收费。

那今天的节目正式开始啦！今天我们要聊的也是近期非常热门的话题——房贷利率。说到房贷利率，不得不提特朗普，这与我们的生活息息相关，房贷利率当然也是一个重要的议题。今天我就想从头梳理一下房贷利率的演变历程。房贷的概念其实可以追溯到1980年，这一年是个重要的时间节点。在1980年之前，我国的住房政策是由国家投资建设，根据员工的工龄、职务、学历等指标进行分配，大家都是等着国家分房。

听起来这制度很好，就像现在的福利性住房，但实际上，由于计划经济特点，住房分配的效率极低，导致供不应求，很多人排队等房。那时候城镇人均居住面积甚至从1949年的4.5平米下降到1978年的3.6平米，缺房户更是达到了869万户。这时候，国家的住房政策逐渐引起了重视，终于在1980年，小平同志对住房问题发表了重要讲话，提出城镇居民可以自行购买房屋，并且允许分期付款，这一变化无疑为日后的房地产市场发展奠定了基础。

然而，这一政策一开始并没有立刻转化为实际的购房热潮，因为当时人们的观念仍停留在等房子的状态，很多人觉得贷款分期是一件丢人的事情。过去的习惯是依靠自己的积蓄购买房屋，这种根深蒂固的观念使得人们对贷款有一种抵触情绪。我国的货币统计数据也因此与其他国家有所不同，例如我们的M1统计包含企业活期存款，这些都反映了当时人们对于理财观念的不同。

个人的活期存款不算在M1里，原因在于当年老百姓选择活期存款主要是为了攒够钱购买定期存款。实际上，老百姓的活期存款就等于未来的定期存款。在我小时候，家里常常提到，比如攒够一万元后就存个定期，这种观念确实影响了房地产市场的发展。那时候，家里贷款的想法让我心里不禁打鼓，万一哪天还不上怎么办呢？

首次提出商品房的时间是1980年，中国商品房概念的出现是在1981年。政策已经开始允许商品房的销售，虽然当时大家可能对购买商品房没有太大概念，但市场上已经有投机者开始关注房地产市场了。1981年出现了第一个商品房小区，地点在深圳，这个小区叫东湖新村，由深圳和一个香港商人合建。那个时期，香港的李嘉诚等商人正忙于房地产相关业务。东湖新村的房款分为三期支付，动工后支付一部分，房子盖到一半再支付一部分，封顶后再支付剩余的。

在当时，东湖新村的房价是800元每平方米，这对香港人来说简直是白菜价，因为那时香港的房价已经达到两三千元每平方米。传闻中，有一个香港老板到东湖新村一次性买了十套房子，甚至还有一些远房亲戚专程到大陆为自己在大陆的穷亲戚购房。当时的深圳像个小渔村，尽管便宜，但大家对这个地方的发展还是心存疑虑。那时深圳的平均工资大约是100元，已经算是比较高的水平，但与800元每平方米的房价相比，依然显得有些贵。

接下来我们再谈谈房贷的问题。今天的主题虽然是房贷，但我们还要探讨第一个房贷的引入时间。有两种说法，一种认为是上海发放的，另一种是深圳。但我更倾向于深圳的说法，因为当时建行是唯一能做房地产贷款的机构。1985年，深圳一家公司的85名技术专家遇到了资金困难，深圳分行了解后决定介入。深圳当时有超前的意识，觉得香港能贷款，我们也能，于是推出了职工购房抵押贷款业务。

这一时期的贷款规则并不成熟，工作人员对贷款相关知识了解不多，但他们决定采用一个叫等额递减的公式来制定还款计划。如此一来，建行深圳分行的行长就将这一方案提交给人行审批。人行对此的回应反映了当时的特区精神，意思是：“我没有文件依据可以支持你们做这个，但不让你做我也没有文件依据。”这句话的含义就是，你们自己看着办吧，反正只要不出事，我不会干预。

于是，建行深圳分行决定为这85名技术专家发放了80多万元的住房贷款，这是第一笔住房贷款，每人平均到手一万多元，可以在深圳购房。随着时间推移，1991年建行和工行相继成立了房地产信贷部，正式推出了职工住房抵押贷款业务，但当时仍然没有多少人办理，月均只有几笔业务，主要服务于南方做生意的人。由于那时的人群大多是接触了海外市场的商人，具体的业务规则仍不明晰。

1995年，人民银行发布了关于商业银行自营住房贷款的管理规定，正式确认了房贷的存在，之前是睁一只眼闭一只眼，只要不出事就没问题。当时的政策规定，首付比例为30%，贷款期限最长期限为10年，利率则根据合同年限降档执行。这项政策让购房者在一定条件下，能够更方便地申请贷款，但在申请房贷时，借款人还需要提供一定的抵押物。

贷款的保证担保相当于个人做一个担保，并且还有一个重要要求，就是在申请贷款的时候，必须购买意外灾害保险，否则一旦房子出现问题，后果不堪设想。这项政策实施了大约两年后，1997年人民银行修订了政策，将贷款的期限从10年延长到20年。同时还增加了一个额外的要求，即在贷款未结清之前，房子是不能出租的。这是为了防止贷款人套取利益，或进行炒房行为，确保借款人只能自住。这个规定在1997年实施，显然是因为人民银行观察到有人开始动这样的心思。我记得当时我和我的舅舅以及他的同事出去玩，他的同事有个孩子，和我差不多大，那时上小学三四年级。他提到家里有七套房子，我当时心里想着，如果这七套房都能租出去，每月的租金就能用来购买更多房产，这无疑是一种滚雪球式的财富积累。我觉得那些有前瞻性思维的人，确实需要对自己的晚辈充满感激，而我自己却没有这样的眼光。

不过，这个规定并不是完全放开的，因为当时规定这一贷款业务只能在国家安居工程试点城市申请，同时只允许全国性银行、股份制银行和住房储蓄银行办理，即并非所有银行都可以参与。紧接着在1998年，人民银行再次修订了这个制度，这次则是全面放开，允许所有城市办理房贷，所有银行都可以参与这项业务。从1998年开始，我们现在耳熟能详的房贷终于正式推出，距今已经有三十年的历史。接下来我们再来谈谈利率问题。自建国以来，中国的利率长期是统一管理的，称为法定利率，由国务院授权人民银行制定